Janji-janji dalam Hak Tanggungan

I. Janji Agar Pemberi Hak Tanggungan Tidak Melepaskan haknya Atas Tanah Yang Menjadi Obyek Hak Tanggungan.

Sebagaimana menurut ketentuan pasal 18 ayat 1 huruf d UUHT bahwa hak tanggungan hapus karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan itu. Hapusnya hak atas tanah dapat terjadi antara lain karena pemberi hak tanggungan setelah dibebakannya hak tanggungan itu kemudian melepaskan secara sukarela hak atas tanah itu. Demi dapat memberikan perlindungan kepada pemegang hak tanggungan agar pemberi hak tanggungan tidak melepaskan hak atas tanah secara sukarelasehingga dapat merugikan pemegang hak tanggungan.


II. Janji Bahwa Pemegang Hak Tanggungan Memperoleh Ganti Kerugian Bila Pemberi Hak Tanggungan Melepaskan Hak Atas Tanahnya Atau di Cabut Hak Atas Tanahnya

Dapat terjadi bahwa pelepasan hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan yang dilakukan oleh pemberi hak tangungan justru bertujuan untuk mendapatkan ganti kerugian yang dijadikan sebagai pelunasan kredit yang diterima oleh debitor dan dijamin oleh pemberi hak tanggungan.
Tidak beralasan bagi pemegang hak tanggungan untuk tidak memberikan persetujuan kecuali pelunasan kredit yang lebih dini dari tanggal pelunasan kredit itu akan dapat merugikan kreditor.
Demikian pula halnya hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan dicabut haknya untuk kepentingan umum berdasarkan peraturan perundang-undangan dan kemudian hak tanggungan memperoleh ganti kerugian sebagai kompensasi atas haknya itu. Pemegang hak tanggungan dapat memperjanjikan memperoleh seluruh atau sebagian ganti kerugian yang diterima oleh pemberi hak tanggungan tersebut untuk pelunasan piutangnya.


III. Janji Untuk Pemegang Hak Tanggungan Dapat Menerima Langsung Ganti Kerugian Dari Perusahaan Asuransi

Janji yang dimaksudkan dalam huruf i dari pasal 11 ayat 2 UUHT adalah assurantie beding dalam hipotik.
Menurut pasal 297 KUHD apabila dalam suatu hipotik antara debitor dan kreditor telah diperjanjikan bahwa jika timbul suatu kerugian yang menimpa benda yang di asuransikan atau akan di asuransikan, bahwa uang asuransi (uang ganti kerugian) sampai jumlah piutangnya ditambah dengan bunga yang berutang menjadi pelunasa bagi piutang tersebut, maka penanggung (perusahaan asuransi) berkewajiban untuk membayarkan ganti kerugian kepada kreditor.


IV. Janji Untuk Mengosongkan Objek Hak Tanggungan Pada Waktu Eksekusi

Dalam praktik perbankan, sering dialami objek hipotik, baik berupa tanah maupun bangunan yang berada di atas tanah tersebut. Apabila objek hipotik itu akan dieksekusi sedangkan objek hipotik itu dalam keadaan dihuni, sudah barang tentu harganya akan sangat turun. Bahkan dapat terjadi tidak akan ada peminatnya yang akan membeli. Apabila akhirnya objek itu berhasil dijual lelang dalam keadaan tidak kosong seperti itu, akhirnya akan dialami oleh pembeli bahwa untuk mengosongkannya memerlukan biaya yang mahal dan waktu yang lama. Tidak mustahil pelaksanaan pengosongan akhirnya tidak kunjung terpecahkan. Sehubungan dengan pengalaman demikian, Pasal 11 ayat (2) hurf j UUHT memberikan kemungkinan kepada pemegang hak tanggungan untuk memperjanjikan sejak awal bahwa pemberi Hak Tanggungan akian mengosongkan objek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan dilaksanakan


V. Janji Untuk Pemegang Hak Tanggungan Dapat Menyimpan Sertifikat tanahnya

Menurut ketentuan pasal 14 ayat 4 UUHT . sertifikat haka atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan hak tanggungan harus dikembalikan kepada pemegang hak tanah yang bersangkutan. Pelaksanaan ketentuan pasal ini tidak diinginkan oleh pihak Perbankan.
Bank selalu menginginkan agar bukan saja sertifikat Hak Tanggungan karena berdasarkan menurut pasal 14 ayat (1) UUHT bahwa sertipikat hak tanggungan merupakan tanda bukti adanya hak tanggungan bagi kepentingan pemegang hak tanggungan tetapi menghendaki agar sertipikat hak atas tanah juga disimpan oleh bank.
Maksud dari Bank yaitu untuk menjaga agar supaya pemegang hak atas tanah yang bersangkutan tidak kemudian melakukan tindakan-tindakan yang dapat merugikan Bank sebagai kreditor (pemegang hak tanggungan) diluar pengetahuan dan persetujuan Bank. Oleh karena itui untuk mengakomodir keinginan Perbankan yang bermaksud untuk mengurangi hal –hal yang tidak diinginkan, sesuai pasal 14 ayat (2) huruf k jo.
Pasal 14 ayat (4) UUHT memberikan kemungkinan kepada Bank sebagai pemegang Hak Tanggungan untuk memperjanjikan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan bahwa sertifikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan tidak dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, tetapi disimpan oleh pemegang Hak Tanggungan.
Karena akta pemberian hak tanggungan didaftar pada kantor pertanahan, berarti di muat janji-janji tersebut dalam akta pemberian hak tanggungan itu juga mempunyai kekuatan mengikat terhadap pihak ketiga.
Menurut penjelasan pasal 11 ayat 2 UUHT, janji-janji yang dicantumkan tersebut fakultatif dan tidak mempunyai pengaruh terhadap sahnya akta pemberian hak tanggungan. Pihak-pihak bebas menentukan untuk menyebutkan atau tidak menyebutkan janji-janji tersebut dalam akta pemberian hak tanggungan.
Pembtasan hanya ketentuan pasal 12 UUHT yang menentukan bahwa janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki obyek hak tanggungan apabila debitor cidera janji, batal demi hokum. Janji ini dalam hipotik dikenal sebagai “vervalding”. Menurut pasal 1178 KUHPer, janji demikian itu batal.
Larangan adanya janji demikian bertujuan untuk melindungi debitor, agar dalam kedudukannya yang lemah pada waktu mengajukan permohonan kreditr harus terpaksa menerima janji yang berat itu. Juga larangan yang demikian itu mencegah harga atau nilai dari benda yang dibebani hipotik itu sehingga dapat mengakibatkan seluruh utang debitor dapat dibayar dari hasil penjualan benda itu apabila nantinya harus dilelang.
Karena sifat yang tidak limitative dari janji-janji yang disebutkan dalam pasal 11 ayat 2 UUHT itu, atau dengan kata lain boleh dicantumkan janji-janji lain selain dari jenis janjiyang sudah disebutkan di dalam pasal 11 ayat 2 UUHT terdebut, dikuartikan dapat dicantumkan janji-janji yang menguntungkan kreditor dan sangat merugikan kreditor.
Hal itu dapat terjadi karena debitor (terutama yang tergolong pengusaha lemah kecil) dalam keadaan sangat membutuhkan utang atau kredit, sehingga karena itu debitor dalam keadaan tidak berdaya untuk menolak atau menyatakan keberatan terhadap permintaan kreditor atau janji-janji yang sangat merugikan kreditor.
Apabila pasal 11 ayat 2 UUHT itu telah tidak ditentukan sebagai ketentuan yang bersifat tidak limitative seperti itu, yaitu demi perlindungan bagi deditor yang lemah bargaining power dalam menghadapi kreditor (bank)