EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN APABILA DEBITOR CIDERA JANJI

BAB I
PENDAHULUAN

A. Pengertian Hak Tanggungan
“Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain”.

Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang termuat di dalam definisi tersebut. Unsur-unsur pokok tersebut yaitu :
1)Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang.
2)Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA.
3 Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah) saja,tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu.
4)Utang yang dijamin harus suatu utang tertentu.
5)Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.

B. Kedudukan istimewa kreditor pemegang Hak Tanggungan
Hukum mengenai perkreditan modern yang dijamin dengan HT mengatur perjanjian dan hubungan utang-piutang tertentu antara kreditor dan debitor, yang meliputi hak kreditor untuk menjual lelang harta kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, jika debitor cidera janji. Dalam mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut kreditor pemegang HT mempunyai hak mendahului daripada kreditor-kreditor lain. (“droit de preference”). HT juga tetap membebani obyek HT di tangn siapapun benda tersebut berada. Ketentuan ini berarti bahwa kreditor pemegang HT tetap berhak menjual lelang benda tersebut biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain. (“droit de suite”)

Pasal 21 UUHT memberikan jaminan terhadap hak dari pemegang Hak Tanggungan apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit artinya apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan paillit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang diperolehnya menurut ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan.

Dengan demikian, objek Hak Tanggungan tidak akan disatukan dengan harta kepailitan untuk dibagi kepada Kreditor-kreditor lain dari pemberi Hak Tanggungan. Ketentuan pasal ini memberikan penegasan mengenai kedudukan yang preferent dari pemegang Hak Tanggungan terhadap objek Hak Tanggungan terhadap kreditor-kreditor lain.


BAB II
PEMBAHASAN

Eksekusi Hak Tanggungan dan Penjualan di Bawah Tangan
A. Eksekusi Hak Tanggungan
Apabila debitor cidera janji, obyek HT oleh kreditor pemegang HT dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kreditor pemegang HT berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasil pelelangan tersebut untuk pelunasan piutangnya yang dijamin dengan HT tersebut, dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor yang lain. Inilah yang disebut eksekusi HT.

Kreditor berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil penjualan obyek HT, dengan hak mendahului daripada kreditor lain yang mempunyai peringkat yang lebih rendah atau yang bukan kreditor pemegang HT. dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya menjadi hak pemberi HT untuk memenuhi kewajibannya yang lain.

Hak Tanggungan bertujuan untuk menjamin utang yang diberikan pemegang Hak Tanggungan kepada debitor. Apabila debitor cidera janji, tanah (hak atas tanah) yang dibebani dengan Hak Tanggungan itu berhak dijual oleh pemegang HT tanpa persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan dan pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas penjualan tersebut.

Agar pelaksanaan penjualan itu dapat dilakukan secara jujur (fair), UUHT mengharuskan agar penjualan itu dilakukan melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perUndang-Undangan yang berlaku. Dengan ditentukannya oleh pasal 20 ayat (1) UUHT.

Pasal 6 UUHT memberikan kewenangan kepeda pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual Objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri. Dengan demikian pemegang Hak Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu dari pemberi Hak Tanggungan dan tidak perlu pula meminta Penetapan Ketua Pengadilan Negeri Setempat untuk melakukan eksekusi tersebut.

B. Penjualan di Bawah Tangan
Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilakukan melalui pelelangan umum, karena dengan cara demikian diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk obyek HT yang dijual. Dalam keadaan tertentu apabila melalui pelelangan umum diperkirakan tidak menghasilkan harga tertinggi, atas kesepakatan pemberi dan pemegang HT dan dipenuhinya syarat-syarat tertentu, dimungkinkan eksekusi dilakukan dengan cara penjualan obyek HT oleh kreditor pemegang HT di bawah tangan, jika dengan cara demikian itu akan dapat diperolah haraga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini ditentukan dalam Pasal 20 ayat (2) UUHT.

Penjualan obyek HT “di bawah tangan” artinya penjualan yang tidak melalui pelelangan umum. Namun penjualan tersebut tetap wajib dilakukan menurut ketentuan PP 24/1997 tentang Pendaftaran tanah. Yaitu dilakukan di hadapan PPAT yang membuat aktanya dan diikuti dengan pendaftarannya di kantor Pertanahan.

Dengan ketentuan seperti ini berarti Bank tidak mungkin melakukan penjualan di bawah tangan terhadap objek Hak Tanggungan atau agunan kredit itu apabila debitor tidak menyetujuinya karena penjualan di bawah tangan seperti ini hanya dapat dilakukan bila ada kesepakatan antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan. Dikuatirkan jual beli di bawah tangan dianggap merupakan transaksi yang melanggar hukum sehingga dapat terancam batal demi hukum atau dapat dibatalkan oleh hakim (atas permintaan pihak-pihak tertentu, termasuk atas permintaan pemberi Hipotik itu sendiri), karena di dalam ketentuan Hipotik tidak secara tegas menentukan boleh atau tidak dilakukan penjualan dibawah tangan atas objek Hipotik. Hal inlah yang menimbulkan banyak keraguan didalam masyarakat.

Berdasarkan surat kuasa untuk menjual dibawah tangan dari pemberi Hak Tanggungan sebenarnya jual-beli itu sah saja akan tetapi apabila ternyata penjualan itu terjadi dengan harga yang jauh di bawah harga wajar, pemberi hak tanggungan dan debitor itu sendiri (dalam hal debitor bukan pemilik objek Hak Tanggungan) dapat mengajukan gugatan terhadap bank. Gugatan itu sendiri bukan diajukan terhadap pelaksanaan penjualannya, tetapi berdasarkan dalih bahwa penjualan objek Hak Tanggungan harus dilakukan melalui pelelangan umum. Harga penjualan itu yang dinilai tidak wajar, dan dalih dapat diajukan oleh penggugat adalah bahwa bank telah melakukan perbuatan melawan hukum atau bertentangan dengan kepatutan atau bertentangan dengan keadilan atau bertentangan dengan asas I’tikad baik.

Sesuai dengan asas kepatutan dan I’tikad baik, bank tidak menentukan sendiri harga jual atas barang-barang agunan dalam rangka penyelesaian kredit macet nasabah debitur. Penaksiran harga dilakukan oleh suatu perusahaan penilai yang independen dan telah mempunyai reputasi baik. Dalam hal penjualan dilakukan dibawah tangan, dan harga tidak ditetapkan sendiri oleh bank, tetapi berdasarkan kesepakatan antara pemegang dan pemberi Hak Tanggungan atau berdasarkan penilaian harga oleh suatu perusahaan penilai yang independent.

Menurut Pasal 20 ayat (3) UUHT, pelaksanaan penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.Maksud dari ketentuan pasal tersebut adalah untuk melindungi pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya pemegang Hak Tanggungan kedua, ketiga, dan kreditor lain dari pemberi Hak Tanggungan. Pengumuman melalui media massa selain surat kabar, dapat dilakukan misalnya melalui radio atau televisi.

Apabila pemberi Hak Tanggungan atau debitor (dalam hal debitor bukan pemilik objek Hak Tanggungan) ingin menghindari penjualan umum (pelelangan) atas objek Hak Tanggungan, hal itu hanya dapat dilakukan apabila pemberi Hak Tanggungan atau debitor melakukan pelunasan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beserta biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. Pelunasan itu masih tetap dapat dilakukan sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan.

C. Sanksi-sanksi administratif
Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan kapada pihak-pihak yang berkepentingan, ditetapkan sanksi administratif yang dapat dikenakan kepada para pelaksana yang bersangkutan, atas pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi berbagai ketentuan pelaksanaan tugasnya masing-masing. Selain itu apabila mamanuhi syarat yang diperlukan, yang bersangkutan masih dapat digugat secara perdata dan/atau dituntut pidana.

Sanksi administratif itu dapat berupa tegoran lisan, tegoran tertulis, pemberhentian sementara dari jabatan atau pemberhentian tetap dari jabatan, disesuaikan dengan berat ringannya pelanggaran atau kelalaian. Sanksi ini tertuju kepada PPAT dan notaris.


BAB III
PENUTUP

Kemudahan dalam pelaksanaan eksekusi HT dan diberikannya kepada kreditor pemegang HT kedudukan istimewa dalam bentuk “droit de preference dan droit de suite” merupakan ciri HT sebagai suatu lembaga hak jaminan atas tanah yang khas dan kuat. Dalam hubungan dengan itu seluruh tatacara pembebanan HT tersebut ketentuannya harus diatur secara rinci, yang perlu benar-benar diperhatikan agar keistimewaan yang disediakan dapat dinikmati oleh kreditor yang bersangkutan.

Menurut hukum, apabila debitor cidera janji, baik kreditor pemegang HT maupun kreditor biasa dapat mengajukan permohonan eksekusi kepada Pengadilan melalui gugatan perdata. Tetapi kita mengetahui penyelesaian utang-piutang melalui acara tersebut memakan waktu dan biaya. Maka dengan diadakannya lembaga HT disediakan cara penyelesaian yang khusus tersebut.

Apabila pemberi HT dinyatakan pailit, maka kreditor pemegang HT tetap berwenang melakukan segala hal yang diperolehnya menurut UUHT. Dalam jangka waktu 90 hari terhitung sejak diputuskan bahwa pemberi HT dinyatakan pailit, seluruh harta kekayaan pemberi HT yang dijaminkan akan dikuasai oleh kurator sampai masalah pelunasan hutang antara pemberi dan penerima HT selesai dan penyelesaian masalah ini ditangani oleh Pengadilan Niaga.